家主様へのご提案
〜厳しい環境下での生き残り策〜
・「少子化」の影響がいよいよ現実に ・供給過剰傾向が顕著に ・不動産ファンドによる大型賃貸物件が続々 ・消費者契約法による借主優位時代の到来 ・「住まい探しはインターネットで」が常識 ・ますます激化する仲介業者競争 ・選ばれる物件・家主・業者VSそうでない…
・２０％の人が全体の８０％を支配する時代 ・大きな政府から小さな政府へ ・自ら考えて行動する家主様…少数派 ・仲介業者に「頼むわ！」という家主様 …多数派
・A）懇意の仲介業者に募集依頼する ・B)他の業者にも一声かける ・C)賃料相場を調べて募集条件の見直しを する ・D)C＋募集戦略の見直しをする ・E)D＋募集戦略とそれに応じた戦術を 見直す ・F)E+リフォームまで含めた経営計画全体の 見直しを行う
・A）仲介業者からの朗報をひたすら待つ ・B)仲介業者に「何とか頼む」と言いに行く ・C)依頼する仲介業者を増やす ・D)仲介業者に「条件を見直してくれ」と 依頼する ・E)賃料相場を調べて募集条件の見直しを する ・F)E+募集戦略とそれに応じた戦術を 見直す ・G)F+リフォームまで含めた経営計画全体 の見直しを行う
多数派の家主様の声 「そこまで心配していない。懇意にしている仲介業者に『どのような条件にすれば良いか、きちんと検討してくれ』と言っているし、業者でも理解してくれているから…」
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仲介業者に対する丸投げ （過度の期待）は危険です
・仲介業者は成功報酬制です ＝「契約してナンボ」の世界 ・「だったら、 家主の利益にも叶うじゃないか…」
↓↓↓↓↓↓↓根本的な勘違いです！
・仲介業者は成功報酬制（くどいようですが…） ・＝契約成立に努力を傾ける ・＝契約しやすい物件を優先的に扱う ・≠あなたの物件の契約成立に努力する
↓↓↓↓↓↓↓ 「条件の見直しをしなければ 契約しにくい物件よりも そのままの条件で 消費者が 飛びつく物件を確保せよ！」
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・仲介業者に対して「条件見直しについて 提案してほしい」と気軽に頼む ・＝「うちは条件見直しをしないと決めにくい物 件である」という認識を業者に植え付けること ・(仲介業者の本音) 「条件見直しにかける時間・手間が惜しいし 家主が受け入れるかどうかもわからない。 その上 それでも空室が埋まらなければ うちの責任にされる」
↓↓↓↓↓↓↓ 「もっと家賃を下げれば 契約しやすくなる」
↓↓↓↓↓↓↓ 「条件の見直しをしなければ
↓↓↓↓↓↓↓ 個々の事情に合った生き残り策を検討・提案
ご提案前
・一般アパート ・「新築を計画するしか仕方がないと思うが…」 ・入居率２２％ ・家賃平均２万円 ・年間収益１８０万円
ご提案後（改装後の現在）
・国際交流ハウス ・「コスト対効果を考えて新築はやめましょう」 ・改装工事約９００万円 ・入居率約９５％ ・保障家賃１.７万円 ・年間収益約３５０万円 （投資利回り３８.５％）
・アセットマネジメント会社… 「財産価値の最大化」を提案する会社 不動産以外に 株式・預貯金・その他の財産 全体を管理し どの財産をどのように 活用するかを提案。
・プロパティマネジメント会社… 「不動産資産価値の最大化」を提案する会社 必ずしも 家主の収入の最大化を目的とは しない。
・一般管理会社… 家主さんの代わりに「建物の維持管理・入居 者管理」を行う会社。
・フリーダム… 「プロパティマネジメント＋一般管理会社」の 両方の機能を持つ。 実際には、不動産資産価値の最大化よりも 家主さんの収入の最大化に比重を置く。
・厳しい指摘をしてきました！ ・その理由 ＝厳しい環境下でも生き残るため ＝嘘をついてまで業務を受注したくないから ≠嫌われたいから！
・物件の現状分析と提案をさせて下さい！ もちろん 無料です
特定非営利活動法人フリーダム 〒604-0076 京都市中京区東堀川通丸太町下ル七町目10 カストルム二条1F TEL 075-241-0110 FAX 075-241-2133
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