下見で物件が気に入ったら　契約手続きに入ることになる

訳ですが　正式の契約手続きに入る前に　不動産業者の宅

建主任者から重要事項説明がありますので　ここてきちんと

内容確認をしておいて下さい。

（なお、宅建主任者以外の人が重要事項説明を行うような所は

あまりお勧め出来ません。なぜなら　宅建業法では宅建主任者

以外が重説（重要事項説明の事）を行うことを厳禁しており、

それを守らない業者なら　他にも守らない事が出てくるかも知れ

ないからです。）

　きちんと確認しておきたいのは　契約申込日・契約締結日・

契約開始日（家賃発生日）・入居可能日の４つの日付です。

　通常　契約手続きをした日が契約申込日であり　家主の審査

に通らなければ　契約成立とはなりません。

審査が無い場合には　契約申込日＝契約締結日（≒契約成

立日厳密には違うのですが　ここでは詳しくは触れません）と

なります。

　しかし、契約を締結したからといって　すぐに家賃が発生する

訳ではなく　通常は、契約の開始日が家賃の発生日となります。

　ところが　家主の中には　契約締結日を無理やり契約開始日

としてしまい　入居出来ない事が分かっているにもかかわらず

「家賃を支払ってくれ」と言って来るケースもあるのです。

　そのような場合には　それでも契約するのかどうかを　もう一度

考え直した方が良いでしょう。

　でなければ　入居できない１ヶ月以上の間　無駄な家賃（「空家賃」

と呼んでいます）が発生するからです。

　次に　契約開始日と実際の入居可能日の関係です。

　すでに　空室となっている部屋の契約の場合には　家賃の二重

払いが発生してしまう可能性があります。

　契約開始日がかなり先で　ちょうどその頃に現在の物件の明け渡し

が有る場合　何の問題もなさそうに思いますが　中にはトラブルと

なるケースもあるのです。

　それは契約開始日＝入居可能日では無いからです。

契約開始日より前に　入居可能（「契約開始日」は４月１日だが

実際の入居は３月３０日から可能）という様なケースもあります。

　しかし、最も多いのが「契約開始日は確定しているが　入居可能日

は未定である」というケースです。

　これは　契約しようとしている物件に現在住んでいる人が　いつ退去

するかが定かではなく　その上、内装工事が必要なのかどうかも

分からないケースが多いからです。

　このような場合、業者から「未定です」と言われて「あー、そうですか」

と返事していたのでは「前の住まいは退去したが　次の物件への

入居が出来ない」と言う「空白期間」が出来てしまう可能性が大きく

なってしまいます。

　そこで「入居可能日は未定です」と言われた場合「では　最悪の

ケースとして　いつまでに入居できるのですか？」という日を特定

して貰うようにし、出来れば　現在住んでいる物件の退去日と

合わせる様に調整するのです。