■リフォーム実例 No.２

好川荘

【物件概要】
　京都市バス：　浄福寺停 　徒歩２分
　1970年完成（築35年）
　木造モルタル造　地上２階建
　総戸数 ：１K（和６＋キッチン・トイレ、シャワー共同）全1８戸

　　【2004年4月〜2005年2月までの状況】
　　入居戸数　当初10戸から年末までに7戸となり
　　　　　　　　　年明けには　4戸のみとなっていた
　　家賃収入　1室20,000円
　　年間収益　1,800,000円/年

平面図はこちらからご覧頂けます

  コストを抑えたリフォームのため
     新旧を違和感無く融合させるのに
         京町家の再生を手がける
建築デザイナーにプランを依頼しました

 　　　

　
　

 　　　

　　　 〜「暖かい明かりが迎えてくれる家」がテーマとなりました〜

　　

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・玄関アプローチの変更

    

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・サイン柱の新設　・エントランスの変更
　　　　　　　　

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・廊下の変更

　

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・共有テラスの新設
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 ・共用トイレの一部を和式から洋式に変更
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・シャワー設備をコイン式に変更及び配置変更

　　　　　　

・共有ルームの新設

[その他のリニューアル項目]
　　・エアコン取り付け　　　　・給湯器取り付け　 　　　・キーシリンダーの交換及びシャワールーム逆マスター化
　　・室内備品の充実（照明器具・ガスコンロ・ダブルカーテン・カーペット・ベッド・デスク＆チェアー）
　　・光ファイバーインターネット設備　　　　・各照明器具の変更　　　　・各種塗装のやり変え

マンスリータイプの室内

　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


1年契約タイプの室内

　　　　　　　　

〔好川壮　リフォーム予算〕

A：躯体工事　（玄関アプローチ・廊下・交流ルーム・テラスなど）
B：設備工事 　（エアコン・湯沸かし器・コインシャワー・トイレなど）
C：デザイン・設計管理

　　　　　　　　　　　　　　建物躯体工事・・・約 ７５０万円

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投資総額

a：光ファイバーインターネット設備
b：キーシリンダーの交換
c：室内営繕（一部天井クロス張替・壁塗り替え・清掃）
c：室内備品設置（照明・コンロ・カーペット・ベッド・机＆椅子・カーテン）

　　　　　　　　　　　　　　　付帯設備工事・・・約 １５０万円

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約９００万円


〔好川壮　リフォーム後収支〕

家　　　　 賃： 　289,000円/月（旧家賃の８５％　17,000円×１７戸）
支　　　　 出：　　　　　 0円/月

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収支計
  289,000円/月
3,468,000円/年
(当初31,800,000円/年)
完全借上げ（家賃保障）の為　清掃などの建物維持費や
インターネット料金、公共料金などの支出は御座いません。
また、退去後の営繕工事費用も発生しません。
毎年の公租公課及び躯体の修繕は　家主様負担となります。
借上げ賃料は査定家賃の70〜80％です。

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投資利回り
38.5％（確定年利回り）



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